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化解房企風險、提振樓市信念、改良房地產行業資產負债表……這是過去一年房企、地產從業者和購房者十分關注的話題。那麼，關於房地產市場，本年全國兩會開释了哪些新信號？
仔細研讀本年當局事情報告後可知，有三風雅面内容值得關注，一是有用防範化解優質頭部房企風險；二是支撑剛性和改良性住房需求；三是加強住房保障體係建設，解決好新市民、青年人等住房問題。這象征著，本年房地產行業將聚焦“防風險+保民生+促消费”三風雅面，促進行業走向新發展模式。
全國人大代表、58同城CEO姚劲波向《證券日報》記者暗示，“當下，房地產業已從‘增量時代’進入到‘存量時代’。基於此，建議拓寬房企的融資通道、優化預售資金監管製度、加快數智化落地，讓房企行穩致遠。”
至於房地產行業若何向新發展模式轉變？姚劲波認爲，房地產行業自己必要從“帶動經濟發展”單引擎感化，向“經濟發展與保障民生需求”的雙引擎感化轉變；处所當局渐渐從地皮財政向優化税收結構轉變；房地產開發從“舊三高”模式向更關注都會低碳化發展、供给與栖身需求升級相匹配的產品與服務品質升維的模式轉變。
多措並舉化解房企風險
改良行業資產負债表
本年當局事情報告提出，“有用防範化解優質頭部房企風險，改良資產負债狀況，避免無序擴張，促進房地產業平穩發展”。
“過去幾年，房地產行業規模快速擴張重要靠‘快周轉戰略+高杠杆’模式，這種發展模式是不成持續的。”華夏地產首席阐發師張大伟向《證券日報》記者暗示，創建良性循環模式必要繼續低落企業杠杆，動態調整政策，促進整體市場平穩運行。
“要避免風險擴散到優質房企。當下實施‘三箭齊發’等政策，重點是穩定優質房企，這是行業和市場的根基盤。”廣東省住房政策钻研中間首席钻研員李宇嘉向《證券日報》記者暗示，對於其他出險企業，應堅持市場化原則，該破產的破產、該重組的重組。
“降杠杆、缩規模是當前改良房企資產負债情況的重要方法，也是控製風險的重要手腕。連结公道負债程度、調整债務刻日結構及融資結構、晋升股權比例是降杠杆的重要路子；推動收並購、發行CMBS/CMBN、REITs等實現資產出表，可達到補充現金流和缩表的结果。”中指钻研院企業钻研總監劉水向《證券日報》記者暗示。
至於實操層面若何落地，中指钻研院市場钻研總監陳娴静向《證券日報》記者暗示，“2022年末，‘金融16條’‘三支箭’等政策辦法先後出台，至今已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬億元，買卖商協會已受理儲架势發债申請超1400億元，近40家企業公佈定增、配股募資計劃。此中，碧桂園、雅居樂已完成配股，企業融資環境持續改良。”
在優化A股房企股權融資後，據公開數據顯示，截至今朝，共有14家房地產企業發佈再融資預案，預計融資合計約573.16億元；在周全實行股票發行注册製過程中，多家房地產企業的再融資申請已順利平移至買卖所，近日均已受理。
“别的，房企可以拿出優質矜持物業，參與REITs發行，實現資產出表與現金補充的雙赢。”劉水暗示，當前房地產行業正在進入存量時代，盤活矜持物業成爲補充現金流、提高資產流動性的杰出手腕。
本年2月份，中國證券投資基金業協會發佈《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，明確不動產投資範圍、辦理人試點请求等。貝殼钻研院市場阐發師劉麗杰暗示，“從房企角度來看，私募基金入場將有助於房企盤活存量資產，增长融資渠道，化解房企金融風險。”
“對於持有商業地產的房企來說，要晋升運營效力、加強地產的红利能力，進而做高商業地產價值，有益於REITs的發行與融資。對於持有租赁物業的房企來說，要積極打造長租品牌，貼合政策開發長租市場。一方面操纵窗口期通過REITs實現融資，另外一方面也爲摸索新模式、拓展經營標的目的打好基礎。”劉水暗示。
全國政協委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執行官張懿宸建議，階段性推出具备中國特點的商業不動產公募REITs东西，助力化解室第交付風險。具體來看，盤活問題房企的存量資產，通過“問題房企”和“優質資產”的隔離，控製產品風險；所召募資金除歸還項目本身的負债之外，全数用於解決問題房企本身的“爛尾樓”交付問題，嚴禁挪作他用；製定特别的召募資金監管请求，針對該類別企業和資產的特别情況，創建專門的資金監管機製。
劉水認爲，私募基金投資此類項目有兩種方法，一是注入股權資本，二是供给相應藉款，爲項目開發建設供给資金保障，加快項目“保交付”進程。不動產私募基金的投資範圍相對公募REITs更爲廣泛，資金體量也更爲巨大，對房企來說是更有潜力的融資方法。
劉麗杰暗示，预测2023年，化解房企風險仍將是各地當局的關注意點，各項已出台政策將進一步深化落地，房企金融風險有望加速出清。
落實“保交樓”保民生事情
激活樓市需求提振購房信念
多位行業專家暗示，在防風險、改良行業資產負债情況同時，要將政策著力點落在進一步強化“保交樓”保民生、支撑公道住房消费需求等方面，堅持“房住不炒”定位。
“‘保交樓’還是化解房企金融風險的首要一環。”劉麗杰暗示，新居項目順利交付，滿足剛性和改良性需求，房地產市場才能從底子上恢復平穩發展。2022年，在多項金融政策支撑下，“保交樓”获得必定進展，但仍有必定體量的停工項目還没有获得妥帖處置，2023年“保交樓”任務仍需尽力落實。
當前，多地都將“保交樓”事情視爲首要任務。好比，吉林省本年请求完成1.5萬套保交樓任務；安徽省推進房地產開發項目過期交房專項治理，加強商品房預售資金、交付質量等監管力度。
“對於房企來說，要捉住當前各項利好政策，通過補充資金完成‘保交樓’任務，通過藉新償舊、公道展期緩解償债壓力，通過收並購等市場化方法實現資產‘瘦身’。”劉水暗示，在積極主動化解風險的基礎上，房企才有望在銷售市場和融資市場上重獲信赖，進而修復現金流。
本年當局事情報告指出，“支撑剛性和改良性住房需求”。2022年以來，各地持續出台優化購房信貸、公積金、鬆绑限購、限售等政策，低落購房門槛及本钱，加速剛需及改良性需求入市。
全國人大代表、榮華控股集團董事長崔榮華建議，在全國範圍内推廣住房商業貸款轉住房公積金貸款的政策。她暗示，“在房地產市場規模大、影響人群數量多的一線都會，加速推廣速率，讓惠民政策盡快落地，在已出台‘商轉公’政策的都會出台實施細則，推動‘商轉公’的真正落地，並爲後續跟進都會供给參考樣本。”
全國政協委員、國務院發展钻研中間原黨組書記馬建堂暗示，在住民消费中，住房及相關消费佔比很高，客岁四時度中心出台了大溪通馬桶,穩定房地產市場的若幹條政策，今朝一些一線都會的房地產市場有所復蘇，消费和價格都有所回升。
“要繼續實施中心已經出台的穩房地產市場的舉措，多種方法緩解房地產開發企業的流動資金困難，鼓勵剛性和改良性住房消费需求。總之，必定要把房地產市場穩住。”馬建堂說。
“預計需求真個支撑性政策仍將連结連續性和穩定性。”劉麗杰暗示，當前市場修復態勢還没有穩固，仍要進一步修復市場預期，應加大對改良性住房消费的支撑力度。
陳娴静暗示，“預計未來針對新市民住房的政策支撑力度將進一步加強，特別是在新市民生齿較多的都會，低落購房門槛和購房本钱均有必定空間。同時，對於購買家具、家電等配套消费的金融支撑力度也能够加強。”
告別高負债無序擴張時代
推動向新發展模式平穩過渡
本年當局事情報告提出，“要加強住房保障體係建設，解決好新市民、青年人等住房問題”。在業内看來，這是房地產新發展模式的首要支持點。
全國政協委員、四川省商會副會長、明宇實業集團有限公司董事長張建明建議，同步推進保障性住房建設和商品房市場化，完美住房“雙軌製”長效體係。應將“人人有房居”而非“人人有房產”作爲政策導向，一手抓保障性住房建設，一手抓商品房市場化，加速完美住房“雙軌製”長效體係。
“從住房結構來講，保障性住房的建設規模將會進一步提高，向更多的人供给低本钱住房。在實現‘住有所居’的同時，也能起到穩定房價的感化。”同策钻研院钻研總監宋红衛向《證券日報》記者暗示，“房價穩定了，地價也就穩定了，進而預期也就穩定了。”
爲了加速發展保障性租赁市場，2023年1月份舉行的全國瘦身美容,住房和城鄉建設事情會議，把發展保障性租赁住房，加速解決新市民、青年人等群體住房困難問題，作爲2023年房地產市場事情的重點内容之一。
那麼，若何擴大長租市場規模，同時確保租赁市場有合適的回報率呢？上海易居房地產钻研院咨询中間總監姚臘向《證券日報》記者暗示，可以從低落租赁住房建設運營本钱和完美退出機製等方面入手。一方面給予住房租赁企業必定風險補償和其它相關政策支撑；另外一方面，通過確立清楚的產權關係和創建穩定的租赁關係，不斷豐富基礎資產類別，加速推進租赁住房領域REITs。
實際上，2022年12月份，證監會副主席李超曾提出，加速打造REITs市場的保障性租赁住房板塊，钻研推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
“别的，還可以發展大眾服務，晋升租赁住房自己的質量，優化租赁住房周邊配套設施，改良栖身體驗。通過摸索積分赋權等方法，使大眾服務的享受標準與住房擁有情況脱钩，使租赁群體也能享有等同範圍與質量的大眾服務資源。”姚精油推薦,臘如是說。
更首要的是，對於業内極爲關注的房地產新發展模式，有阐發人士稱，焦點之一就是低負债、穩杠杆、重運營，房企業務重心從前端開發向後端運營服務轉移，完成從開發商到運營服務商的轉變。中金公司研報暗示，新發展模式包含著未來房企發展的五個新標的目的，一是新建商品室第逐步轉向重點服務於改良型需求；二是保障性和市場化租赁住房將成爲發展蓝海；三是綜合都會更新能力將爲企業帶來更多機遇；四是存量房經營和買卖活動的體量渐渐擴大；五是房地產金融服務業務加倍規範化發展。
“房地產新發展模式既是指業務標的目的的新模式，也是指經營计谋的新模式。房企要將業務發展標的目的與當前改良資產負债表的導向相結合，在低落杠杆、缩減負债的条件下摸索對應的發展模式。”劉水認爲，房企起首要安身於開發業務，在此基礎上結合政策導向探尋新的業務發展標的目的，如參與都會更新、改良型住房建設、長租項目建設等。
總體而言，當下的房地產行業已經告別高負债模式，走上向新發去眼袋眼霜,展模式平穩過渡之路。
（本報兩會報導組 王麗新 陳 潇 ） |
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發表於 2023-3-15 16:44:56
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