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標題: 城市更新開發模式 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-9-15 18:07
標題: 城市更新開發模式
比年来，都會更新一向是地產圈的一個热词。

中國颠末了30年的疾走扶植，大都會和特大都會的空間增速起头缓解，计劃扶植用地“零增加”乃至顯現了“负增加”。

當速率再也不是成长的第一身分，反思也随之而来，在都會空間的增持久是否是制作了太多分歧适的修建？這些修建是否是只是那時經濟成长的临時所需？

當下，新增地皮稀缺已成為實際，在如许的布景下，空間布局從增量扩大轉向存量提質已經是必定，将来做室第高周轉可能會酿成“老”的行業，但都會更新将會是永久的主題，并将成為将来都會空間供應的首要路子。

（据吉兆業公布的《2019-2020房地產行業白皮書》指出，中國房地產总市值已超300万亿，按每一年2%的都會更新速度计较，都會更新迎来6万亿元级市场，跟着总市值的不竭增长和存量轉化率的延续晋升，终极市场将迎来10万亿范围。）

可以说，都會更新是都會化成长過程的必定成果。

起首，都會更新觀點是很是明白的。

主如果指對特定都會建成區（包含旧工業區、旧贸易區、旧室第區、城中村及旧屋村等）内具备根本举措措施亟需完美、情况卑劣或現有地皮用處、修建物利用功效较着不合适社會經濟成长请求等情景之一的區域，按照都會计劃和劃定步伐举行以综合整治、有機更新或撤除重修為重要方法的勾當。（革新力度由弱到强排序）

二、進阶蜕變

固然更新革新几近陪伴着都會成长的全進程．可是現代意义上大范围的都會更新活動始于1970年月的美國，由联邦當局补助處所當局對穷户窟地皮予以征收．然後以较低代價轉售给開辟商举行“都會更新”。

在中國的成长，起头于1989年，以當局主导的旧城革新為主，以完美民生配套為方针。

1990-2007年，以民营開辟商主导的革新為主，@浩%Z97Y8%繁大范%7192U%围@、高速無序、简略粗鲁的都會革新使得大眾性不足、汗青文脉断裂、生态粉碎等诸多問題聚积發生，都會没法實現可延续成长，都會顺應力、生命力弱弱损失。

2008年後，當局開端参與都會革新，創建计劃辦理機制指导市场化運作，周全推動“自下而上、人本诉求”的有機更新理念，都會更新日趋趋势社會、經濟、文化、物资、情况等多维度的進级革新。

2019年11月20日，中國都會更新（长三角）峰會在沪举辦，2019年12月13日，都會更新遭到中心政策鼓動勉励。

2020年，“十四五计劃和二〇三五年前景方针建议”明白提出“施行都會更新举措”，這象征着我國都會開辟扶植和都會更新方法将開启轉型進级的全新款式。

三、三種重要方法

综合整治是不触及衡宇布局的撤除、革新，@重%SbSk1%要對衡%Jq968%宇@的配套举措措施和周边情况举行整治、更新。包含老旧小區革新、河流整治、公园再生等都属于此類。

有機更新是以原衡宇修建的保存為主，少许拆建，對修建承载的財產举行進级。此類更新因重要触及贸易不動產，市场化投资气力比力强，對资產辦理運营的请求比力高。

撤除重修是指大部門修建都被推倒重来，按新的计劃從新扶植。可能扭轉地皮利用權的權力主體，也可能變動部門地皮性子，最典范的是城中村拆迁、棚户區革新、老工场的撤除等。

华灯初上的山口村城門楼俯瞰拍照：张柯

以上固然可以将都會更新的方法分為這三大類，但在現實操作中應视本地的详细環境，将某几種方法連系在一块儿利用。

四、介入者

都會更新不该是一方主导，而是多方介入。

示用意圖源：三旧革新钻研院

一般前期的介入者為當局，後期的重要介入者有投资機構（基金、金融機構等）、開辟商、辦事商，但他们在参與的時代、選擇的標的资產、贸易模式及各自上風等方面均差别顯著。

总之来讲，其更新的终极焦點目標是讓糊口品格和出產能力获得晋升，經由過程都會開辟轉型、都會財產轉型，讓更新構成的大眾價值反哺都會，構成都會立异驱動力。

02

都會更新的详细類型及案例

一、老旧贸易區革新

老旧贸易區革新的常見模式為“商改商”，其意為對本来為贸易性子的物業举行革新進级，晋升物業經濟和社會價值。

例：上海世茂广场位于南京路的焦點位置，前身為“上海百联世茂國際广场”，因持久谋劃不善，硬件老旧，贸易動线不敷流利、清楚，致使購物體驗感逐步降低，终极門庭荒凉，對其革新势在必行。

革新前實景圖

革新後實景圖

2017年5月世茂团體收回谋劃辦理權，由意大利Kokai Studios设计事件所對上海世茂广场举行革新。

革新後的上海世茂广场重塑了南京东路商圈的新款式，成為南京东路商圈的現代贸易的風向標。

设计理念

上海世茂广场总體采纳全新的“都會歌剧场”的设计理念：主顾被付與三種分歧類型的“脚色”：旅客、觀眾、演员；修建被界说為三種分歧的场合：前厅、觀眾席、後台。

實景圖拍照师：吴清山

Kokai studios經由過程扩充空間功效和從新计劃平面動线，讓大要量贸易修建以新的面孔融入都會大眾空間和市民的糊口，并将“都會剧场”的主題深植于空間设计的每個细節中，重拾現代贸易缺失的意見意义與潮水。

實景圖拍照师：吴清山

實景圖拍照师：吴清山

時尚作為贸易永久的主題，世茂广场經由過程精准的調解定位與品牌组合，成為年青潮人争相前来的“打卡圣地”與社交平台，重要以零售、餐饮及文娱為主。

全世界高規格的NIKE旗舰店、丝芙兰亚洲首家觀點店、Dior Beauty旗舰店、m豆巧克力亚洲独一旗舰店、樂高®品牌旗舰店、上海首家Champion旗舰店等等来自世界各地的時尚、潮水全数汇集于此，眾品牌與阛阓實現了互助雙赢，盛產「销冠」。

上海世茂广场一举在完成為了從“傳統購物中間”到“魔都潮水關键”的定位大挪移，尽顯“潮水”、“文化”、“體驗”，為年青時尚人士打造了一個定制潮玩盛世。

二、老旧工業區革新

① “工改商”

“工改商辦”指将都會旧工業厂區革新為贸易空間模式，夸大辦事于所處片區的住民，為他们供给贸易、文娱、休闲等糊口方法，為片區經濟注入活气，此類項目變現能力更强、利润更高，是房企的存眷重點。

例：西安大华纱厂于1935年由石凤祥開辦，历經近百年的期間變迁以後，為一代代西安人沉淀下厚重的影象。

▲原厂區實景圖 (圖片来历于:既改那些事儿)

▲革新後西安大华·1935 實景圖

2011-2014年举行了初次更新，2017年复星团體特邀伍兹贝格修建设计事件所（Woods Bagot）對大华·1935举行了二次更新，打造出全新的布满朝气和活气的大华·1935。

實景圖

西安大华·1935不单有杰出的贸易空气，還具备光鲜的文化气質，看上去很是有工業風、年月感的感受，但身處此中，又是一個全新的贸易體驗，從“品牌策動、修建革新、室内设计”三方面一體化完成，成為都會更新項目標標杆作品。

② “工改工”

“工改工”類都會更新是指依照當局的请求，将現有地皮性子為平凡工業用地改變成新型財產用地，是以工改工又称為“工改M0”，将旧工業區進级革新為新型財產园。

例：上海宝山區彷佛是不少工業都會的缩影，破败的厂區，糟的情况成為广泛征象，由三毛堆栈進级而来的上海伶俐湾却成了網红级財產立异典型。

圖片阐明：本来三毛堆栈中集装箱堆场的一角

這里以前有大量厂房、堆栈、集装箱堆场闲置，噪音、粉尘污染紧张，情况卑劣，且效益低下，四周住民有大量的投诉。

圖片阐明：夜晚伶俐湾火树銀花，尽顯一片富贵气象。

颠末轉型革新今後，2016年9月，上海伶俐湾從新開园，房錢收入一举到达2500w/年，遠超甲方800万的生理预期。

現在已成為宝山區立异經濟財產带的排头兵，四周其它企業纷繁與其互助，范围已從起头的127亩不竭扩充，本年将到达500亩。

實景圖

园區以個性化定制，科創與文創交融，使之成為24小時全天候、周全開放的新型財產园區。大量的科技型企業的入驻，完全激起了本區域的都會活气，晋升了都會形象，也為长期成长带来了動力，其持久效應遠遠超出一般的室第區開辟。

③ “工改文創”

“工改文創”指操纵都會内的工業遗存打造新型文創园區。

例：上海的上生·新所是一處具备豐硕的汗青地舆空間和文化层级的都會更新样本，成為一個具备特色的個案，遵守“留、改、拆”的都會更新理念，将封锁的科研工業园區轉型為复合的開放式都會大眾空間。

该地浓缩了一百多年来分歧時代的多栋修建，由万科举行更新革新，颠末修建修复、内容注入和市场推行，成為一個延续發展、不竭推出最新番的市民打卡地，同時也是全新的文化艺術新地標。

實景圖

园區内，對庇护類修建，如哥伦比亚村落俱樂部、孙科别墅等，經由過程“修旧如旧”的伎俩，對修建的立面與空間举行修复，最大化還原修建原真性；對非庇护類修建，如麻腮風大楼、控压泵房等，则庇护修建本身的特點，連系其修建功效举行局部新質料、新伎俩的植入和扭轉，付與修建以新面孔。

不但如斯，上生·新所将空間開放给周边的住民，如都會界面导進口的设计和會议广场等，并引入多種業态，與四周糊口空間連通，如许一来就構成很强的互動性。

上生·新所項目是一其中國式都會更新的典范。

三、都會街區革新

• 現代大眾街區

老旧大眾街區所具备的人文景觀特點與浓烈糊口气味等特色是促其举行更新革新的價值地點。

例：上海作為都會成长的前沿，愚园路的更新已然成為一種典范和模版，有着光鲜的特點與遍及的代表性。

與浩繁中間城區的汗青風采庇护區同样，愚园路的革新進级一样面對着“若何分身庇护與改良原居民糊口品格”的困難，但難度巨细纷歧。

平面圖

愚园路因多種汗青庇护修建類型的聚集，在成长進程中就顯現了大眾辦事、行政辦公、社區贸易等功效高度复合的状态，由此将“拆、改、留”變成“留、改、拆”，最大水平操纵現有空間解决人民大眾不竭晋升的都會大眾功效需求，将百年人文汗青與“文化、艺術、糊口”的特點風采完善交融。

時至本年，從2014年起头過程更新的愚园路，大致履历了3個方面的更新：修建風采及立面更新、艺術装配構建空間和更新優化街區業态。

實景圖

對付沿街界面風采的整治，针對分歧類型以“整饬”和“疏理”為主；针對街區中一些操纵率不高的區域，經由過程大眾艺術装配展現（如雨林装配、故事商铺、都會之書、视觉標识等）對其举行公道的更新與跨界；愚园路革新前業态陈腐，對此清退商小贩等低端財產，引入高端業态，肯定以時尚、創意財產成长的標的目的。

實景圖

愚园路的革新是分阶段的，跟着革新的推動和不竭調解的進程，相较于“大拆大建”的革新思惟，如许的微更新革新更能激起都會住民介入街道糊口的踊跃性和自發性，在上海的都會更新革新實践中取患了杰出的结果。

• 汗青庇护街區

汗青文化街區革新是在汗青修建根本上，融入更多文化創意@和對修%3MP1Z%建@保育的新理解，按照分歧的修建气概量身定制其将来的用處，在最大限度保存和持续它们的汗青、文化價值的根本上，充實阐扬其經濟、社會價值。

例：姑苏仁恒仓街項目位于古城护城河畔，環抱在一片姑苏汗青傳統修建當中。

结果圖

提到姑苏古城，最具特點固然是它的街、巷、弄，伍兹贝格的贸易设计团队經由過程近人標准的层高、街巷空腰椎牽引器,間、错動的“廊檐”屋顶、丝织立面造型、下沉庭园和物料的色采和材質，呼應古城修建肌理的同時，實現“一步一景”的體驗打造，讓姑苏古城焕活复活。

结果圖

經由過程将上层的人流指导到地下空間，實現地上地下空間的联動，打造一個“立體式庭园”，構成一個多平台、多空間、多抵达的立體空間。

在姑苏如许敏感的都會，仁恒仓街項目既尊敬傳統又勇于立异，使之成為古城革新的一個典范案例，真正實現了一個高質量的當地空間，终极将成為姑苏都會體驗的首要部門。

四、城中村革新

城中村因為缺少同一的计劃和辦理，存在修建违章、情况脏乱、人流稠浊、治安紊乱、根本举措措施不配套、遊離于都會辦理體系體例以外等問題，城中村革新是解决這些問題的有用路子，可是该類型革新周期长且不肯定性高。

“再造”是古城回复的首要路子之一，继而與都會共生。

例：深圳南头古城是一個有着1700多年的汗青古城，位于南山區深南路旁的都會焦點地段。

革新前的十字街片區俯瞰實景圖

革新後的十字街片區俯瞰實景圖

都會實践设计团队提出了以参與施行為导向、由點及面渐進式激活、以文化勾當促成古城回复的成长模式，将南头古城打造成為一個以“深圳本土原創為主題，調集創意设计、特點贸易等多種元素”的设计小镇。

經由過程南門公园、学堂广场、十字街广场、報德广场、創意广场、大师樂舞台和城中绿洲等一系列空間的革新，讓修建、艺術與勾當的参與從而使南头古城再生，本着與都會一块儿成长的扶植理念，将古文化跟現代艺術相連系，與都會配合成长。

结语：

所有的都會更新其最大的價值就是對全部糊口情况、全部板块價值的扭轉，對付四周住户来讲，将具有一個更好更全的糊口配套；對付整座都會来讲，可能又多了一個活泼出色的文化地標。

据克而瑞数据顯示，TOP100房企中47%涉足都會更新范畴，TOP50房企中61%涉足都會更新，如融創、万科、恒大、世茂、华侨城、吉兆業等等，對再也不能顺應都會成长必要的修建和计劃，注入新的財產、新的經濟文化，具有新的活气，才是房產商将来成长的空間。

期間更替，對都會空間提出新的请求，

担當調解，對本身精准定位重获复活。

在消费進级與財產轉型布景下，都會更新成為都會化過程的首要命題。都會更新是體系性工程，资金需求大、触及长處主體多、计劃步伐繁杂、開辟運营周期长和收益回報不肯定等等，是對企業综合能力的考量。

消化和盘活都會存量资產，是房企在存量期間實現可延续成长的必修课。

都會更新實践中咱们面對哪些問題和挑战?

✦都會成长近况與財產轉型新特色

✦都會更新實践中的難點與瓶颈

✦都會更新項今朝期，若何评估资產價值，测算投资回報？

✦面临產權、股權瓜葛繁杂的都會更新項目，有哪些互助方面的機制立异？

✦若何連系區域特色来做項目定位與功效晋升，實現可延续運营？

✦若何經由過程内容與創意赋能老旧空間？

✦若何聚焦结構財產，拓展招商渠道？

✦若何經由過程立异業态與场景营建實現運营晋升？

環抱

項目“投资测算、定位计劃、设计革新、運营晋升”等關头環節。

详解

都會更新項目標操盘與红利路径。

配合探究

若何晋升老旧物業资產價值，創造都會新活气。

全流程操盘落地焦點

全流程開辟管控關头

2天體系课程、2個深度参访、4 位實战教员

體系讲课 x 項目考查

最好解决方案，最實战操盘课程

4月22日-23日北京

主題一：都會更新的投资模式、代表案例及危害防备

课程纲领：

1、狭义布景下都會更新的界说及投资范围

2、都會更新范畴重要贸易模式及代表案例

3、分歧贸易模式下投资评估系統及退出计谋

4、都會更新項目融资模式的摸索

5、几種典范贸易模式項下危害雷區及防备

康文玲教员從事文化項目運营辦理事情跨越20年，2012年從台灣處所當局文化主管重返台北，操盘西岳1914文化創意財產园區，從2015年头至今專注于海内文化艺術與工業遗產、汗青街區等創意空間運营相連系的項目摸索。

曾任梵天团體文創運营中間总司理，操盘北京西店影象項目，與日本、德國、英國等國際都會更新與文創財產成长钻研機構有终年的交換互助。

课程纲领：

1、都會更新項目计劃篇——創意財產與IP經濟

1. 全世界創意財產與IP經濟成长

2. 都會旧有空間的IP發掘與項目定位

3. 項目運营與激活區域成长计谋

2、都會更新項目運营篇——創意园區的從1.0到3.0

1. 創意园區的三個版本與三次迭代

2. 园區運营的法子與计谋

3. 為下一轮内容做筹备——產销人發家

代表案例：

財產聚焦下的文創項目運营3.0期間

一年1500档勾當的策動與互助機制

最典范的轻资產運营园區的红利模式

台北·西岳1914——百年前制酒厂革新文創园區

西岳1914文化創意財產园區的前身為“台北酒厂”，园區内完备保留着日治時代制酒財產修建群，兼容分歧時代、分歧類型、分歧機關工法，俨然一座財產修建艺術博物館。园區范畴7.21公顷，室外面积3.5公顷，全區為汗青修建庇护群。

2007年民間团队運营投资3亿元新台币，约合人民币8万万元。

每一年举行各類展览、演出等勾當最少1000多個，不少勾當是一年一度持久举行。园區定位“文化創意財產、跨界艺術展示與糊口美学气概塑造，以“酷”與“玩”為计劃主线。

主題三：運营為焦點的財產园操盘逻辑與落地履历

倪伟源教员周全卖力8号桥及团體都會更新與創意园區產物的总體開辟及营運。

倪伟源教员在地產行業已有逾20年履历，曾任职于香港瑞安地產、新加坡傳慎团體、香港崇邦地產。曾介入過上海新六合、外滩三号、大宁國際等上海標記性項目標事情。2002年参加启客团體，担當团體財政总监，2006年起兼任8号桥項目总司理及团體营運副总裁，在此時代，樂成完成8号桥2期、3期、4期的開辟與营運，和8号桥與美國AG基金公司、8号桥與中國安全信任的投资互助。2013年起担當团體高档副总裁、2016年起担當团體履行董事，起头周全卖力团體都會更新與創意园區產物的总體開辟及营運。

课程纲领：

1、項我弟很猛,目定位和物理空間對招商運营的首要性

1. 項目定位是財產园運营的魂魄

從8号桥、三邻桥两個項目截然分歧的財產定位谈定位的逻辑

2. 物理空間是招商運营的根本

從8号桥、三邻桥两個項目谈物理空間對招商的影响

2、招商是財產汇集的泉源

1. 打造有主題的生态圈

2. 切入主題財產，成為行業的一员

3. 引举行業领军企業，计劃园區企業能级组合

4. 對峙招商原则：渠道與推行、辦理與评估

3、優良的運营使园區可延续成长

1. 創建多元的辦事系統，知足客户需求

2. 存眷园區企業的特别感化

3. 深刻主題財產，做行業的群主

代表案例：

市场化和國際化的都會更新革新特點

市中間老厂房改建的破題之作

上海·8号桥創意园——汽車制動器老厂房革新的創意財產會聚區

項目总占地面积近万平方米，修建面积逾 20000 平方米，前身是上海汽車制動器厂约 15000 平方米的老厂房。8号桥一期2004年年头動工，8個月時候就完成革新，開园時到达了70%的入驻率。该項目吸引了浩繁創意類、艺術類實時尚類的企業入驻，包含海表里知名修建设计、打扮设计、影视建造、画廊、告白、公關、媒體、顶级餐饮等公司。

8号桥為當局指导，公然招標，租赁承包市场化開辟的一個樂成样例。這里的空間履历功效性調解，行業業态甚至人材辦事模式也都履历了轉型。

上海·三邻桥——保温瓶胆厂革新體育邻里文化中間

三邻桥前身為上海日硝保温瓶胆厂，金地商置继8号桥以後在上海打造的又一個地標項目，也是上海第一個以“體育文化”為主題的都會更新項目，立异性地将园區打造為體育文化財產會聚和消费區，除篮球、足球、泅水、健身等常見的體育活動以外，重點引入攀岩、潜水、跑酷、搏击、射箭等小眾項目。運营团队以支撑者脚色介入此中，组织多種體育文化勾當和赛事，成為上海市民家庭出行最暖網红地標。

主題四：解读都會更新典型，揭秘首钢园六工汇

课程纲领：

1. “都會更新”的價值機會

2. “北京首钢园”由工業遗迹到都會回复

3. 六工汇—首钢园的都會更新“明珠項目”

深度参访+實地考查

西店影象FunsTown文創小镇

——6条铁道围合價值凹地的逆袭

宿世：北京玻璃厂的堆栈聚落區

此生：制造IP的文創小镇

西店影象FunsTown是由梵天团體主导的具备怪异革新设计理念和全新運营模式的文創小镇。园區是六条铁路围合構成的封锁基地，2016年梵天团體借重革新，把纵横凹凸的铁轨，酿成文化属性强的念旧空間。

項目不但仅是都會更新革新，乃至触及了都會新屯子成长進程。項目涵盖老厂房革新、社區運营、汗青修建翻修重修等内容。

項目定位以創意IP的能量聚合財產，打造以影视IP為主导衍生及数字內容全財產链生态圈。從傳統的空間運营，到運营一個全財產链的平台，在帮忙企業發展的同時，也讓本身的IP影响力運送出去。

在都會更新的進程中，不但扭轉了四周的空間美学和財產生态，從新付與了都會存量空間新的生命，也經由過程设计，在都會更新中作出了“創意”。

革新類項目標本錢節制；

6条铁道围合價值凹地的逆袭；

機制立异+设计晋升+財產運营。

首钢六工汇

——解读汗青&焕發期間活气

宿世：北京首钢园

此生：京西贸易新地標

首钢园都會更新的項目六工汇，由美國铁狮門和首钢基金结合投资制作運营，項目位于首钢园北區最焦點的地块。項目整體量22.5万平方米，由11栋財產辦公、11栋独栋旗舰贸易和1座購物中間構成，容积率低至1.2。

六工汇由六幅互通的地块構成，會聚独栋旗舰贸易、企業独栋、多功效空間和大型室外广场于一體的世界级都會社區。項目六大亮點：汇计谋、汇生态、汇立异、汇设计、汇糊口、汇人气，“六工汇”，作為首钢工業遗存革新焦點項目，纳入了“十四五”计劃的都會更新的样本，是新期間首國都市回复新地標。

案例開导：

链接贸易、物業的運营辦理和辦事；

知足z期間年青消费群需求；

打造贸易、財產、體度假生态價值链。

在教员的引导下，連系本身的項目和白日的讲课進修，和同窗一块儿；雨刷精錠,

在特定的主題下，探究項目、总结操盘履历、阐發問題；

連系本身操盘進程中碰到的問題，從新思虑操盘计谋和關头節點；

在资本互补中發生新的链接和思虑。

◀课程價值▶

洞悉當前都會更新的新政策

進修都會更新項目標顶层设计、財產导入

進修都會更新項目標運营新模式

把握都會更新項目標投融资法子和危害管控

领會項目運营的關头使命節點和法子

實战專家的現场項目阐發

链接资本，摸索項目互助新機遇

◀课程工具▶

都會更新項目操盘手

企業决议计劃人、存量资產持有方、開辟商、運营方相干部分卖力人

國有资產辦理方、城投、文投、交投、旅投企業...

從事文商旅產物计劃、品牌、招商、運营等范畴人士

存眷持有型項目投资的金融機構人士

保存旧有文明陈迹，是對汗青的温情與敬意。

立异设计與精准定位，是知足當下新消费需求。

咱们會伴随大师

不竭摸索空間多元成长

付與都會新的生命與價值

一块儿缔造更多可能

......

讲课時候：2022年4月22-23日

讲课地址：北京

報名接洽人（手機&微信）

嫣然 18301339245

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