城市更新地块合規開發的步骤、模式、案例和建议！
本部門重點會商房企介入较多的拆建類都會更新項目流程。拆建類都會更新項目分為四大步調，
（1）規劃立項、（2）專項计劃報批、（3）施行主體确認、（4）地皮获得，完成四個步調耗時可达5-8年，流程越靠前項目不肯定性越高。
圖 1：拆建類都會更新流程與周期
（一）規劃立項
指項目申请纳入“都會更新单位規劃”。申報主體可觉得權力主體（如村委會等）、由權力主體拜托的市场主體（如房企）、或市/區當局，項目申報需知足必定条件，如到达最小革新范围、补公用地到达必定比重、革新意愿知足前提等。此中，革新意愿征集是立項前的關头步調，分歧都會请求有所分歧，如深圳為单地块“雙2/3”，珠海為旧室第“雙95%”，非旧室第“雙3/4”。在完成意愿征集後，申報主體可向區更新辦提交申報質料，經區、市两级审批後項目纳入“都會更新单位規劃”，標記立項樂成。
（二）專項计劃報批
指“都會更新单位计劃”的體例和审批，凡是需在立項通知布告後必定時限内完成方案報送，如深圳请求1年。在這一流程中，申報主體一般起首向主管部分申请核對地皮及修建物信息，再礼聘有天资的计劃设计单元體例计劃方案，并與计劃河山部分深刻沟通、報审，以得到對公司有益的批复指標。專項计劃報批是房企就容积率、配建请求等與當局举行博弈的進程，凡是必要耗時1-2年。
（三）肯定施行主體
指經由過程签定《搬家抵偿安顿协定》等方法構成单一施行主體的進程。這一阶段房企起首與原權利主體签定《搬家抵偿安顿协定》，再向區旧改部分申请認證施行主體资历，認證通事後與區旧改部分签定羁系协定、设立资金羁系账户。這一步調凡是耗時1-3年，部門都會為收缩項目周期，不停對请求100%的签约比例。如珠海劃定，項目在都會更新单位计劃核准2年後，仍因搬家會商未完成等缘由未能确認施行主體的，若是已签定搬家安顿抵偿协定的不動產產權比例不低于95%，市、區當局可以依法對未签约部門衡宇施行個體征收。
（四）地皮获得
指施行主體完成修建物撤除、原房地產證刊出等事情後，與當局签定地皮利用權出讓合同，標記旧改項目正式孵化完成。旧改項目地皮一般采纳“招拍挂”公然出讓，少数地域容许协定出讓。2018年4月，广东省公布粤河山3号文，初次容许旧改用地协定出讓，對广东旧改項目標推動感化庞大。（3号文劃定，三旧革新用地属當局收储後再次供地的，须以招拍挂方法出讓，其余可以协定方法出讓。）
2、都會更新模式
（一）营業模式：撤除重修/有機更新/综合整治
上海、深圳、广州是我國都蠶絲皂,會更新起步最先、成长最快的三個都會，其典范模式别離為當局主导、市场主导型和多元互助型（都會社區、屯子团體介入）。
1.當局主导（上海模式）：從政策制订、计劃體例到後续配套扶植、項目開辟等，當局均承當重要脚色。
2.市场主导（深圳模式）：當局經由過程制订响應指导性政策，将部門權力和长處轉讓给市场，操纵市场的開辟運营能力和资金来鞭策項目施行。
3.多元互助（广州模式）：增强大眾介入，讓都會更新加倍存眷大眾长處和住民长處，含地皮權力人自行革新。
與棚改比拟，都會更新并不是只能走拆迁安顿的老路，還可以采纳有機更新（又称改建扩建、功效扭轉等）和综合整治（又称微革新、風采庇护、旧宅修葺等）。“拆、改、留”三大模式互不排挤，可以有機利用于統一項目標分歧单位。
1.撤除重修類：撤除重修類指的是對區域原本的修建物仅做點状折疊紗窗，保存，其余根基全数撤除，再按照都會新的计劃来從新扶植的更新。更新@以%9be3Z%前和以%iWvJ8%後@的地皮利用權和用處彻底產生變革。
2.有機更新類：對區域内原本的修建根基保存，扭轉或不扭轉原有利用功效，只有少许拆建的更新。在這個模式下，地皮利用權主體、功效和用處是可變可稳定的。
3.综合整治類：這種根基不触及衡宇修建的拆建，而是經由過程整治、改良、庇护、活化来完美更新區域的根本举措措施、大眾配套、美化情况，使全部革新區域的配套功效和情况完美晋升。這種综合整治權属和用處是彻底稳定的，没法產出大量的經濟效益，以是曩昔重要都是由當局和相干的企業来举行投资。
從各地的實践来看，分歧區域的都會更新具备较着的當地特點：
上海：上世纪90年月，上海市當局引入香港瑞安地產打造了“上海新六合”這一都會更新金牌項目。跟着比年来拆迁本錢上涨，在上海复制“新六合式”的片區開辟項目難度较大。市场化介入者更偏向于對单體修建举行革新，如黄浦區“8号桥”項目，而大范围片區開辟項目標重担则落在上海當地國企、城投肩上，此中最典范的案例是普陀區红旗村項目。上海都會更新正從早年的市场介入（外资介入）向當局主导、市场介入變化。
广州：广州都會更新前後履历了危房和城中村革新時代（2009年以前），三旧革新時代（2009年至2015年）和都會更新時代（2015年至今），創建了都會更新施行法子+旧村落、旧厂房、旧城镇更新法子的“1+3”都會更新政策系統。與上海比拟，广州更注意市场主體的介入，器重原始住民、村民长處，采纳當局、团體、企業多元互助的開辟模式，此中猎德村、琶洲村項目最具备代表性。
深圳：深圳的都會更新起步较早，後参加到广东省“三旧”革新的行列在。與广州比拟，深圳较早完成团體地皮轉國有地皮，其都會更新案例中住民、村民团體介入的環境较少，更可能是由地產商等市场化主體完成。
北京：北京作為千年古都，其都會更新加倍器重傳統修建修葺和都會風采庇护，强調解體庇护、有機更新，撤除重修的比例较小。
（二）供地模式：协定出讓/定向招拍挂/补缴價款
都會更新的供地模式凡是為一二级联動，除公然招拍挂以外，另有协定出讓、定向招拍挂（有前提招拍挂）和补缴價款等多種情势。
1.协定出讓：协定出讓與招拍挂是地皮出讓的两種情势，按照河山资本部2007年39号文：谋劃性地皮只能經由過程招拍挂情势出讓。只有省级/直辖市级完成都會更新立法的地域才可能經由過程协定出讓获得谋劃性地皮。這也是各地施行都會更新的最大政策“停滞”。
2.定向招拍挂：在招拍挂中设置特定前提，如仅限一级收拾主體或某特定二级主體。對付省级层面還没有完成都會更新立法的區域，定向招拍挂是最确切可行的替換辦法。
3.补缴價款：①都會更新致使地皮性子、用處、指標、容积率產生調解的，相干受益主體應按市场代價或特定代價补缴地皮出讓金；②在协定出讓和定向招拍挂模式中，一级收拾主體凡是也是二级拿田主體，一级開辟本錢凡是可以折抵地皮出讓金，相干主體在招拍挂時仅需补缴残剩出讓金。
都會更新實践中還呈現了直接由原始權柄人與施行主體举行地皮利用權讓渡的模式（規避协定出讓是不是违背上位法的危害），和分期缴纳地皮出讓金、延期缴纳地皮出讓金、地皮作價入股、國有地皮劃拨等地皮運作立异模式。
（三）投融资模式：財務资金/專項债/贷款/PPP/都會更新基金
1.處所當局操纵財務资金投资。重要针對公益性较强的旧改、综合整治項目。典范案例有：郑州市回族區項目。
2.處所當局刊行專項债投资。2020年94号文严酷束缚了專項债资金用處“新增專項债券资金依法不得用于常常性付出，严禁用于發下班资、单元運行經费、發放養老金、付出利錢等，严禁用于贸易化運作的財產項目、企業补助等。同時，對峙不放置地皮储蓄項目、不放置財產項目、不放置房地產相干項目。”94号文限定了專項债在都會更新中的利用：可以或许操纵專項债的都會更新項目须具有收益現金流均衡、不触及土储、不触及地產開辟的特色，主如果“改”與“留”項目。
3.城投/國企代表當局投资，平台可以作為一级、二级施行主體，也能够作為一级“拜托代建”業主方。處所城投、國企操纵自有资金、銀行贷款、债券资金或其他融资举行投资。與傳統的保障房、棚改、旧改項目比拟，都會更新具备更强的市场化属性，介入都會更新合适城投轉型大趋向，知足不新增隐性债務请求，是城投平台介入地皮一二级開辟的首要冲破口。典范案例：上海市红旗村項目。
4.市场化機構投资（F+EPC、PPP）。市场化機構介入是都會更新與棚改、旧改比拟的最大亮點之一，可以經由過程一级項目招投標直接介入、或經過城投/國企拜托代建介入、或經由過程“F+EPC”、PPP模式介入。重要介入者依然以地產開辟商為主，但此中具有贸易地產開辟履历的主體更具上風。典范項目：上海新六合項目、上海三邻桥項目、北京798項目。
5.都會更新基金：真股權與明股實债并存。
2021年6月17日，上海颁布發表建立都會更新基金，基金总范围约800亿元人民币，将定向用于投资旧區革新和都會更新項目，促成上海都會功效優化、民生保障、品格晋升和風采庇护。
6.都會更新贷款：國開行與建行踊跃介入。
2020年17日，國度開辟銀行與吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中國扶植銀行與重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、姑苏9個都會，别離签订支撑市场气力介入城镇老旧小區革新计谋互助协定。
2021年4月29日，國開行重庆分行向重庆市首個都會更新項目——九龙坡區民主村片區都會更新項目發放贷款17.5亿元，支撑項目加速推動，以改良老旧片區住民糊口情况，晋升焦點區域都會形象。
2021年5月31日，铜陵市當局與國開行安徽分行都會更新項目合同签订典礼在合肥举辦，铜陵經開區申報的都會更新項目和根本举措措施扶植項目樂成入列首批签约贷金錢目，总额度16亿元，刻日20年，年利率约4.5%。
2021年6月19日，天津城投团體與國度開辟銀行天津市分行签订计谋互助协定，两边将進一步加大在都會更新、都會路桥、情况水務、轨道交通等范畴的互助力度和互助深度。两边本次肯定拟互助的4大類、15個項目，此中，都會更新试點項目4個，总投资约400亿元；其它重大根本举措措施項目11個，总投资约800亿元。
（四）潜伏危害：地皮出讓是不是违背上位法，都會更新融资是不是属于地產前融
1.各地都會更新政策容许协定讓渡是不是违背地皮相干上位法？
起首，地皮相干法令律例中的上位法是《中华人民共和國地皮辦理法》，此中第一章第二条明白劃定：“地皮利用權可以依法讓渡。”是以，都會更新的原始權柄人可以依法向施行主體讓渡地皮利用權。
其次，《中华人民共和國地皮辦理法施行条例》第二章第六条明白了地皮利用權變動的主管部分：“依法扭轉地皮所有權、利用權的，因依法讓渡地上修建物、修建物等附着物致使地皮利用權轉移的，必需向地皮地點地的县级以上人民當局地皮行政主管部分提出地皮變動挂号申请，由原地皮挂号構造依法举行地皮所有權、利用權變動挂号。地皮所有權、利用權的變動，自變動挂号之日起見效。”
第三，河山资本部《地皮储蓄辦理法子》明白了地皮储蓄的寄义：“地皮储蓄是指县级（含）以上河山资本主管部分為調控地皮市场、促成地皮资本公道操纵，依法获得地皮，组织前期開辟、贮存以备供给的举動。地皮储蓄事情同一归口河山资本主管部分辦理，地皮储蓄機構承當地皮储蓄的详细施行事情。財務部分卖力地皮储蓄资金及構成资產的羁系。”可知，地皮储蓄是當局获得地皮以备供给的方法，與地皮利用權讓渡是两個分歧觀點。
别的，《地皮储蓄辦理法子》明白了哪些地皮可以纳入储蓄范畴，但并不是劃定合适這些请求的地皮必需举行地皮储蓄：“（八）以下地皮可以纳入储蓄范畴：1.依法收回的國有地皮；2.收購的地皮；3.行使優先采辦權获得的地皮；4.已打點农用地轉用、征收核准手续并完成征收的地皮；除毛膏，5.其他依法获得的地皮。”
第四，河山资本部《招標拍卖挂牌出讓國有扶植用地利用權劃定》第四条劃定：“工業、贸易、遊览、文娱和商品室第等谋劃性用地和統一宗地有两個以上意向用地者的，理當以招標、拍卖或挂牌方法出讓。”招拍挂與协定出讓是當局向市场有偿供给地皮利用權的两種方法，前者是主流模式、後者是特别模式。各地出台的都會更新政策重要针對谋劃性用處只能經由過程招拍挂情势出讓提出分歧说法。
（1）若是地皮利用權仅在原始權柄人和施行主體之間讓渡，不违背上述法令律例。
（2）若是地皮利用權經過當局收储、再出讓给施行主體的，则要详细環境详细阐發。河山资本部《招標拍卖挂牌出讓國有扶植用地利用權劃定》属于部委行政規章，而各地出台的都會更新政策，此中已完建立法的属于處所律例。
（3）省级如下行政级此外律例、規章與部委行政規章纷歧致的，應依照部委規章履行，即凡触及谋劃性用地的不克不及經由過程协定讓渡情势出讓。
（4）省级和直辖市處所律例與部委行政規章產生冲突的，按照《中华人民共和國立法法》第八十六条劃定，處所性律例與部分規章之間對統一事項的劃定纷歧致，不克不及肯定若何合用時，由國務院提出定見，國務院認為理當合用處所性律例的，理當决议在该處所合用處所性律例的劃定；認為理當合用部分規章的，理當提请天下人民代表大會常務委员會判决。
综上所述，對付已完成省级立法的處所，可以經由過程协定出讓的情势出讓地皮；對付還没有完成省级立法的處所，可以經由過程原始權柄人向施行主體直接讓渡地皮利用權的方法規避政策停滞。
2.金融機構為都會更新施行主體供给融资是不是属于前融？
對付不触及地皮收储的都會更新項目，一级收拾環節融资属于正常的工程項目贷，二级開辟環節融资的属于房地產開辟贷，施行主體并購原始權柄人股分的融资属于并購贷。但值得注重的是，按照《贸易銀行并購贷款危害辦理指引》和各地銀保监局出台的政策，以收購地皮利用權為目標的并購贷應穿透审查，存在被認定為前融的危害。
對付触及到地皮收储的項目，一级收拾本錢可能用于抵扣地皮出讓金，是以金融機構供给的一级項目贷可能涉嫌供给前融；因為地皮颠末收储，施行主體必要經由過程招拍挂或协定出讓方法交纳地皮出讓金，金融機構不克不及為此供给融资；二级開辟環節，融资属于開辟贷范围，不受影响。
3、都會更新相干案例
（一）當局主导模式：中海红旗村項目
上海新六合項目是都會更新的前奏，红旗村項目成為上海模式標杆。
1.新六合項目：都會更新的前奏，開辟商從一级参與/以改代拆保存原貌
新六合位于上海市中間區，從属于原承平桥地域，该地域曾是上海最大的成片石库門里弄之一，革新前因為持久超负荷利用，栖身前提十分卑劣。1999年，瑞安团體获得新六合52公顷地皮，斥资6.7亿元用于本地住民動迁，項目分15年開辟，于2012年正式竣工。新六合已成為上海市的一张咭片，该項目也是天下都會更新項目中的最樂成的案例。
2.红旗村項目：處所國企卖力一级收拾，開辟商經由過程公然招拍挂拿地
红旗村位于上海市普陀區，是上海中間城區最繁杂的“城中村”。2015年，上海市普陀區部属國企上海中環投资開辟（团體）有限公司正式承當该項目標地皮一级收拾事情，累计撤除旧房面积36万平方米（违章修建占80%），有用劝导流動听口6万人以上。2018年10月11日，上海海升環盛房地產開辟有限公司（中海地產子公司）以底價93.99亿元拿下了红旗村公然挂牌的四宗地块。2020年2月14日，中海地產结合體再次以14.13亿拿下上海普陀區红旗村旧改項目標2宗商住地块。
2019年8月26日，中海臻如府即開盘贩卖，從拿地到贩卖周期不到一年時候。在各地浩繁都會更新案例中，红旗村模式同時阐扬了當局在政策制订、资本和谐方面的上風、城投/國企在一级項目開辟環節的上風和房地產開辟商在二级開辟方面的上風。與其他案例比拟，红旗村模式更像傳統棚改、其立异性稍顯不足，但偏偏因為必要冲破的政策停滞较少、各方介入该模式的進修本錢最低，其在天下推行的可行性最高。
（二）市场主导模式：深圳吉兆業都會广场、广州猎德村項目
一、企業收購革新模式案例：深圳吉兆業都會广场
吉兆業都會广场位于龙岗區坂雪岗科技城焦點區，前身為宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址（如下简称宝吉厂）。宝吉厂曾為全世界最大的圣诞树出產厂家，2008年金融危機停業後厂房烧毁，2010年1月吉兆業以8.4亿的代價收購该厂房，并向深圳市當局申请将用地性子更改成贸易、室第，規劃将原宝吉厂開辟為含贸易、室第、黉舍的大型综合體項目——吉兆業都會广场。2011年1月深圳市龙岗區當局下發了《關于宝吉工業區（华為片區GX03更新单位西片）專項计劃审查定見的函》，核准宝吉厂都會更新項目；2011年3月该項目被列入深圳市“十二五”计劃個重點工程項目之一；2011年9月，吉兆業完成項目范畴内的搬家和拆迁會商，并全数签定《搬家抵偿协定書》；2012年12月所有回迁户完成選房事情。
吉兆業都會广场項目总占地面积约為40万方，总修建面积约為180万方，項目共分為4期，2012年12月该項目實現初次贩卖，項目從获得到首開時滞35個月。截至2019年底，吉兆業都會广场已開辟3期，為包括黉舍、写字楼、贸易購物中間的大型综合體項目
與上海、广州比拟，深圳的都會更新更像市场化棚改項目。與各地寄托當局和城投鞭策棚改分歧的是，深圳都會更新斗胆引入開辟商操盘，可以大幅低落處所財務和城投國企的压力。
二、村企業互助革新模式案例：广州猎德村項目
猎德村是广州市首個革新的城中村，1994年猎德村與广州市地皮開辟中間签定《交地协定》，2002年河汉區當局赞成猎德村撤消村民委员會，創建猎德經濟成长公司。2007年5月猎德村革新規劃正式启動，7月村团體經由過程了拆迁抵偿方案：猎德村原地撤除，村西片區逾11万方地皮用作贸易用處，公然市场拍卖後所得金錢用于知足村革新资金的需求；村东片區拆迁後用于安顿住民，详细拆迁抵偿原则為“拆一补一”，并另在村南保存一块地皮扶植旅店以支撑团體經濟成长。
猎德村項目最大亮點是村团體自立革新，引進三家開辟商富力地產、合景泰富、新鸿基地產在旧址扶植開辟旅店、公寓、阛阓和安顿房。富力地產卖力甲级写字楼和五星级旅店、旅店式公寓部門，合景泰富地產卖力公寓部門，新鸿基地產则專注贸易部門。
该項目一改早年由當局主导的都會更新模式，開創了广州特點的多元互助都會更新模式，是广州都會更新的典范代表。在“猎德模式”的樂成参照下，林和、杨箕、琶洲、河汉冼村、黄埔鱼珠等項目顺遂施行。
猎德村是2015年以前“三旧革新”時代的典范代表，其開創的村团體自立革新模式對付必要大范围撤除重修、項目触及多方长處的地域有较高的参考價值。
（三）當局和市场所作模式：新湖中宝闸北旧改項目
新湖中宝闸北青-12地块旧城革新項目位于上海静安區焦點位置，大都為房龄跨越50年的棚户區。2002年新湖中宝拿下该地块，項目总占地面积约6.5万方，总建面约34.5万方。項目分為两期拆迁，一期于2002年起头動迁，估计总投资3.5万亿，2010年拆迁完成，2015年初次開盘，2017年正式交付。二期于2007年得到准拆證，2014年起头正式拆迁，受部門单元未签约影响，2017年完玉成部拆迁，項目估计2020年開盘预售。
4、城投介入都會更新的建议
（一）苦守都會更新四条红线
2021年8月31日，住建部正式公布《關于在施行都會更新举措中避免大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63号）》，63号文依然采纳了羁系层比年来最為有用的羁系模式，即以硬性指標来举行辦理，其對都會更新设定的硬性指標也能够称為“都會更新四道红线”：
1.拆旧比：原则上都會更新单位（片區）或項目内撤除修建面积不该大于近况总修建面积的20%。開辟商之以是有動力举行旧改項目標開辟，缘由就是項目赐與配比必定的融资區，這個融资區的地皮就来历于原修建的撤除，该比例被设定的如斯之低，象征着開辟商最大的长處回報来历被严酷管控。
2.拆建比：原则上都會更新单位（片區）或項目内拆建比不该大于2。連系拆旧比限制，為了避免撤除面积小但增建面积大，實際上是限定了新旧容积率的相對于差，新旧容积率相差越大，撤除收益也就越大，連系拆旧比例不高于20%，也就從总量上限定了新建总面积，從而限定了項目总體收益。
3.當场、就近安顿率：都會更新单位（片區）或項目住民當场、就近安顿率不宜低于50%，该指標较大水平上加大了項目標開举事度，增长了項目施行主體的本錢，經由過程開辟新城大范围搬家原住民的做法行欠亨了，即項目施行主體經由過程等量不等價的地皮置換實現項目收益的法子行欠亨了。
4.房錢年度增加率：都會住房涨幅不跨越5%。這是對處所當局提出的请求，處所當局必要均衡和兼顾都會更新對住房租赁市场發生的影响，可以或许從必定水平上節制處所當局作出集中大范围拆改的计劃。
（二）掌控都會更新融资機會
在扶植時序公道放置的根本上，做好融资規劃。起首城投公司要增强與財務部分的沟通，最大化的夺取中心补贴资金、處所當局專項债券资金；其次，要充實阐扬財務资金的撬動引领感化，引入外部具有相干能力和上風的互助单元配合介入倡议设立都會更新基金；再次，城投公司将本身资本會聚能力與開辟性、政策性銀行融资、融智上風相連系，創建持久、不乱和深度的金融互助瓜葛；最後，城投公司要踊跃展開并立异企業债、中期单子、资產證券化等市场化融资方法。
重點存眷如下融资機會：
1.政策性銀行的都會更新政策性贷款。政策性銀行都會更新贷款主如果针對公益性、准公益性項目，谋劃性項目一般没法申请，并且按照贷款相干劃定也不克不及向房企發放此類固定资產類贷款；
2.刊行都會更新類债券。包含企業债、定向债務融资东西、买卖商协會都會更新债券，作為民营布景的房企则很難做到；
3.處所當局牵头建立的都會更新基金，比方2021年6月2日上海建立了天下落地范围最大的都會更新基金，总范围800亿元，是典范的處所當局主导、處所國企卖力履行、具备片區開辟能力的央國企介入互助、具备持久不乱低本錢资金的险资介入配资的都會更新投资架構；
4.REITs。國有布景的城投也更易获批刊行根本举措措施公募REITs，盘活存量的都會更新項目。
（三）增强资本整合，實現投入產出均衡
都會更新作為一項综合性當局的都會扶植举措，触及的长處主體广，包含當局、社區、住民和企業等多元化主體，城投公司作為都會更新施行主體應阐扬國有企業资本整合上風，做好分歧长處群體之間的沟通和协商。當局方面要夺取多方面的支撑，包含谋劃性资產、當局直接投资、財務專項资金、地皮资本、税费减免等，低落開辟本錢和運营難度，增长項目收入来历。住民层面，要做好意愿征集與协商、需求調研、监视和评價等方面的事情，保障长處相干者的知情權、介入權、受益權。企業层面，城投公司要做好外部本錢的招商互助事情，包含计劃设计单元、金融機構、施工单元、房地產開辟商、財產運营商、社區運营商等。
资金可否均衡、現金流什麼時候回正、收益若何保障？是城投公司展開都會更新項目必需要斟酌的問題。都會更新項目触及環節多，在每個環節均能组成红利来历，要實現項目投入產出均衡，必要城投公司公道计劃，夺取正收益項目和负收益項目举行打包组合，并充實發掘項目潜伏收益。好比配套大眾泊車场、充電站、能源站等大眾举措措施的運营收入，引入旅店、購物、餐饮、會展等配套贸易業态等。同時城投公司也應提高運营辦理能力，立异营業模式，提高運营收入。
（四）多角度、多方法介入都會更新項目
從實践来看，介入都會更新項目標主體除城投類企業外，重要另有房地產開辟企業、施工单元，這與都會更新項目標扶植開辟内容是相吻合的。通過量年的市场化成长轉型，不少城投公司常常也形成為了房地產開辟、工程扶植施工等营業板块，是以，城投公司從分歧的角度介入都會更新項目。
1.城投公司作為當局方代表介入都會更新PPP項目，今朝重庆、南宁、西安等地均已明白鼓動勉励采纳PPP模式推動都會更新項目標施行。
2.作為當局授權主體經由過程“當局授權+股權互助”或“投资人+EPC+O”的模式介入都會更新項目，由處所當局授權城投公司作為都會更新主體，城投公司依法挑選投资人，并與投资人配合互助建立項目公司，由項目公司详细卖力都會更新項目標施行。
3.從房地產開辟的角度，經由過程一二级联動或一二三级联動的方法介入都會更新項目。經由過程二级房地產開辟贩卖或三年的物業持有获得必定的收益，以补充根本举措措施和大眾辦事举措措施扶植和運营带来的收益不足的問題，實現項目投资和收益总體自均衡。此種模式要注重地皮获得的正當合規性。
4.從工程施工角度，介入都會更新項目，包含地皮一级開辟、根本举措措施及市政配套、室第、贸易、辦公等工程扶植。
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